地产股活跃 “营改增”助力三四线楼市去库存

神童股手

　　地产股早盘表现活跃，截至发稿，板块涨幅超过1%；个股方面，西藏城投、浙江广厦均涨停，中航地产涨逾6%，滨江集团、世联行均涨逾4%。

　　上海证券报消息，5月1日起，营改增试点全面推开，房地产业、建筑业等纳入试点范围。按照昨日最新公布的营改增执行细则，建筑业和房地产业适用11%税率。虽然较之前5%的营业税相比税率有所提高，但由于此次细则将土地成本、建安成本等纳入抵扣项，因此实际应纳税额较营业税大幅下降，房企实际税负未必增加。

　　业内人士分析称，营改增后将有利于三四线城市低利润房企减负，给当地去库存提供更大的降价空间。此外，将不动产投资被纳入抵扣，会鼓励企业投资、购入并持有商业地产，对商用物业市场是一大利好。

　　“营改增有利于规范和提高房地产企业的财税管理水平，完善房地产企业增值税的抵扣链条。或许还将激发房企建造精装房的积极性，这样可以通过增加建安成本的抵扣来降低税负。”有房企负责人向记者表示。

　　百丞税务咨询有限公司总经理董华告诉记者，税种和税率的改变，对不同企业甚至不同项目所带来的影响各有不同。总体而言，高利润项目会增加税负，低利润项目很可能会降低税负。这从一定程度上说，将有利于那些库存量较大、去化艰难、利润相对较薄的三四线城市开发商降低税负，从而给这些开发商提供更大的降价空间，有利于三四线城市去库存。而对于京沪等地一些囤地时间较长、获得土地成本较低的房企来说，利润越是丰厚税负越会增加。

　　值得注意的是，细则明确：2016年5月1日后取得不动产或不动产在建工程也可以作为抵扣项自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产。不动产投资被纳入抵扣，将鼓励企业投资、购入并持有商业地产，对商用物业市场是一大利好。

　　睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦表示，营改增后原商业二手房买卖税负有望下降2-3个点；而企业持有物业抵扣增值税对办公物业去化起到非常重要的作用，未来企业通过持有不动产可以有效降低企业负担，并产生多元的收入结构。这将有利于降低城市销售物业的整体库存。