房地产行业：风险小 收益高 强烈看好龙头地产股

郎少

房地产行业：风险小 收益高 强烈看好龙头地产股
　从风险收益角度看,地产股风险可控,收益可观,我们从之前谨慎正式转为乐观。
　　估值回到底部,收益空间可能40％左右。目前主流地产公司13年动态PE平均约8倍,史上调控政策最严厉的2010-2012年间（限购、限贷、限价、房产税）,估值最低约8倍。历史上看,虽然地产股的估值底和顶有明显下移,但在11-12年已趋于平稳,市场对房地产行业长期悲观情绪有充分体现,目前新一届政府重提城镇化、户籍改革、更重要的是针对地产调控思路的转变,这些对行业估值其实偏有利。若全年估值高点达到11倍,可能的收益空间约有40％。具备持续成长的龙头公司可能会在四季度启动2014年估值切换行情,我们需要付出的可能仅是时间成本。
　　目前市场主要的担心是:1、短期政策不确定性（二套房贷,房产税）。2、销售会不会受到持续大的影响。
　　我们认为,短期政策有风险,但风险可控,同时,政策也有利好的一面。政策风险:1）市场预期二套房贷在一线及部分二线城市可能会收紧。从统计局公布的1月70个大中城市房价环比看,房价环比涨幅0.8％以上的城市有22个,以一二线为主。这个政策超预期可能不大。2）市场担心出台房产税并从存量征收。我们认为,若房产税存量征收且力度大,则限购会退出。若限购不退出,则力度不会大。毕竟,经济刚复苏,地产投资刚企稳,大环境并不支持政策肆无忌惮打压,这同2010-2011年地产调控时,房地产投资及经济在高位的背景不同。虽2013年1-2月投资增速达到22.8％,但预计难以维持,因为销售和资金来源增速可能将回落,从而制约新开工继续反弹高度;
　　竣工增速可能高于去年也对投资不利。我们仍维持全年投资增速16％的预判。政策有利一面:交易税细则可能会针对不同需求、房龄进行免税。
　　销量的不确定对地产股负面影响有限。4月销量是关键,其走势有3种可能:
　　1）销量维持高位,对地产股不利。这种情况出现概率小;2）销量小幅缩量,则好于预期,地产股有超跌修复机会;3）大幅缩量,则制约地产股反弹。如果第三种情况出现,4月销量将是全年最低量,经过数月,需求反弹是大概率。因为决定需求的四大要素并未实质或大幅度改变:1、货币宽松;2、潜在需求在高位;3、居民投资渠道狭窄;4、地方财政的土地依赖。而需求释放取决于供应方,降价促销是吸引需求入市的重要手段。高库存以及不是很宽裕的行业整体资金面情况下,走量仍是房企首选策略。
　　投资策略与建议:
　　市场的分化和政策的区域调控,将强化单一布局风险。多区域布局及周转是避险和持续成长最重要手段。我们强烈看好龙头股:万科A（000002,买入）、招商地产（000024,买入）、金地集团（600383,买入）、保利地产（600048,买入）、荣盛发展（002146,买入）、中南建设（000961,买入）。
　　风险提示
　　房产税出台且力度较大;销售萎缩后持续低迷。（东方证券 周强）