地产行业：楼市进入弱复苏阶段

郎少

地产行业：楼市进入弱复苏阶段
　　二季度国内宏观环境--经济放缓,通胀下行,存准将下调,降息在准备:根据莫尼塔宏观组的判断,二季度国内经济增长仍然面临放缓局面,经济难以自发平衡。而随着经济放缓,通胀水平将在二季度继续下行,这给货币政策提供了一定的操作空间。伴随着人民币升值速度趋缓导致的热钱流入速度放缓,存款准备金率下调的必要性逐渐增加。同时,通胀下行带来的正利率环境回归,也让下半年利率下调存在可能性。
　　二季度地产政策面和基本面--信贷改善延续,供给压力持续,量涨价滞:二季度受到"房价合理回归"目标的限制,行政化调控政策（限购、限贷）仍将保持,但信贷政策则将持续改善,这将有利于交易量的持续温和复苏。而受到供给压力和开发商资金压力的影响,价格出现明显上行的概率较低,二季度楼市将延续"量升价滞"的时间窗口。
　　地产行业指标梳理--销售底或已显现,年中或见开工底:根据我们搭建的中国地产行业指标梳理框架,我们预计销售增速的底部或已在2月出现,全年销售面积与去年持平。新开工和投资的底部或在年中显现,全年新开工增速下滑至-13％左右,投资增速放缓至18％。库存增速的高点将可能在三季度见到。
　　建议选择二三线高周转公司:从历史经验来看,销量增速的变化是决定地产股超额收益的关键因素。而一些领先指标显示,销量增速的底部可能在一季度末出现。中国楼市销量增速将进入到2001年以来的第四轮上升周期中。受到政策和流动性环境的影响,本轮的增速回暖将比较温和,类似2002-2003年的那轮周期。成长性和高周转成为投资主线,我们建议投资关注,主要布局二三线城市的高周转公司。

房地产行业:一线城市供地计划大幅缩减
进入二季度,房地产新开工将进入负增长周期,随着地产对经济负面影响的逐步体现,以及目前各地房价出现的实质调整,地产的政策预期将得到改善,有利于地产股估值回升,重点推荐保利地产、招商地产、中南建设、鲁商置业、铁岭新城、首开股份、荣盛发展。

国金证券

房地产行业:以价换量、放量上行
3月楼市成交情况
　　3月楼市成交放量明显,总成交量接近2010年月均值。我们监测的33个城市总体成交量同比上涨28％,这是去年8月以来首次实现同比上涨。环比而言,上涨49％,连续两月实现上涨。从绝对值看,33城市总体成交量为16.8万套,超过2011年月均值约13％,已接近2010年（相差仅3％）。从分布看,呈现普涨格局:环比上涨的城市接近八成,同比上涨的城市也超过6成。
　　楼市放量得益于支付压力的改善以及累积刚需的释放,其中,房贷利率优惠以及房价下跌是支付能力改善的主要原因。目前8.5折利率优惠使得月供支出较去年下半年减少约15％,若考虑房价下跌10％,月供减少约23％。杭州和南京等长三角城市是价格调整的典型城市,从3月表现来看,价跌量升是比较显著的。3月杭州和南京成交量同比上涨幅度分别高达254％、369％。
　　可售库存和去化速度:新增供应加速增加、可售总量小幅下滑。3月10大城市新增供应近8万套,连续2月大幅提升。但从绝对值看仍不算高,较2011年月均值低14％。成交量的持续回升使得可售总量继续下降,3月份末,10大重点城市的存货总量为73.4万套,环比下跌4.1％,连续3月下跌。3月末,10大城市去化周期为10.9个月,环比下降9％。去化周期的下降主要得益于销售的回升,近三个月当月去化率都维持在100％以上。
　　投资策略
　　4月和5月楼市走势将决定上半年楼市的总体走势,是否能够延续3月成交量放量走势存在不确定性。在抑制投资投机主基调不变的情况下,成交量的继续回升或维持主要依赖于刚性需求的持续释放,而这又依赖于支付能力是否持续改善（房价的继续调整和房贷优惠等）、预期的适当调整以及刚性需求的累积。
　　尽管短期成交量能否持续回升存在不确定性,但是在行业调控政策和货币政策微调的大趋势下,需求面改善的大方向是确定的,楼市走向回归是大趋势。在楼市回归的进程中,地产股也应该逐步回归合理估值。我们继续维持的行业的"买入"评级。
　　风险提示:政策风险

广发证券