房地产行业：盈利能力小幅提升 成长速度下降

郎少

房地产行业：盈利能力小幅提升 成长速度下降ffice:office" />

营业收入和净利润小幅增长。2011 年1-6 月，申万136 家房地产企业共计实现营业收入1578.34 亿元，较2010 年中期增长8.54％；营业成本950 亿元，较2010 年同期增长3.24％；归属于上市公司股东净利润233.15 亿元，同比增长14.19％。
　　企业盈利能力提升。报告期内，板块内企业的毛利率、营业利润率和归属于上市公司股东净利润均有不同程度提升，其中毛利率较2010 年整体提高2.69 个百分点，达39.81％；营业利润率提高0.59 个百分点达21.16％；归属于上市公司股东净利润率提高0.85 个百分点达14.77％，上市房企的盈利能力不断增强。
　　企业成长速度下滑。报告期内板块内企业营业收入和净利润增速均有较大程度下滑，开发企业整体的营业收入增速仅为8.54％，较2010 年整体30.16％的增速有较大下滑，甚至低于2008 年12.37％的增速。归属于上市公司股东净利润同样不容乐观，增速仅为14.19％，不过受益于开发企业盈利能力的提高，仍然高于2008 年的7.32％。
　　存货占资产比重持续提升。报告期内，板块内企业存货占总资产比重持续提升至61.82％；货币资金占总资产的比重继续下降至13.18％。反映了开发企业由于筹资渠道不畅导致资金相对紧张。
　　短期偿债能力和财务结构正常。报告期内开发企业的短期偿债能力有所下降，速动比率和真实速动比率分别为0.49 和0.92，不过高于2007 年和2008年0.82 和0.66 的水平，仍然处于正常区间。报告期末，开发企业资产负债率达71.28％，但真实资产负债率为48.04％，较2010 年末出现下降，反映了当前预收款项占资产比重较2010 年提高。
　　筹资性现金流大幅下降。报告期内，开发企业销售商品、提供劳务收到的现金同比增长28.88％，反映了房屋销售方面并不悲观。购买商品、接受劳务支付的现金同比仅增长4.03％，说明开发企业对未来的前景较为谨慎，尽量缩减开支。筹资方面，取得借款收到的现金基本与2010 年同期持平，但偿还债务收到的现金则增长较快，因此最终现金的减少额度大幅增加。说明筹资成为开发企业发展的瓶颈，开发企业对经营性现金流的依赖程度加大。
　　投资建议：上市房企的盈利能力小幅提高，成长速度下降，短期偿债能力和长期偿债能力均在正常范围内，但企业资金来源渠道变得单一，仅能依靠经营性现金流入，房企未来的发展速度将受到一定程度制约。招保万金等龙头型企业中报的各指标表现则好于板块整体水平。我们认为下半年龙头企业和小型企业的分化会进一步加剧，因此我们依然推荐一线龙头企业。个股推荐招商地产、保利地产、首开股份。
　　风险提示：房地产调控持续深化导致房企基本面恶化。

中邮证券